상속으로 인한 일시적 1가구 2주택, 핵심 요건 정리

 

상속으로 인해 부모님의 주택을 물려받았는데, 이미 내 명의로 보유한 주택이 있다면 어떻게 될까요? 이처럼 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택이 발생한 경우, 자칫하면 2주택자로 간주되어 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다. 하지만 세법상 일정 요건을 충족하면 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택은 특례 적용을 받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

본 글에서는 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택의 정확한 의미와 적용 조건, 비과세를 받기 위한 구체적인 요건과 실무 전략까지 꼼꼼히 정리해드립니다. 상속과 주택 양도 사이에서 절세를 고민하시는 분이라면 반드시 확인해보시기 바랍니다.

 

목차

1. 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택 조건

상속으로 인한 일시적 1가구 2주택이 발생하면, 기본적으로는 주택 수가 2채가 되어 비과세가 어려워 보일 수 있습니다. 하지만 세법에서는 일정 요건을 충족하는 경우, 상속주택을 주택 수에서 제외하도록 하고 있어 1가구 1주택 비과세 적용이 가능해집니다.

이때 상속주택을 주택 수에서 제외하려면 다음 조건을 충족해야 합니다:

• 상속 개시일로부터 5년 이내 기존주택 양도
• 상속주택은 지방 소재(과밀억제권역 외)일 것
• 피상속인이 단독명의로 소유한 주택일 것
• 실제 거주한 주택일 것
• 공유상속이 아닌 단독상속일 것

이처럼 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택 상황이더라도 위 요건을 갖추면, 주택 수 산정 시 제외되어 기존 보유주택의 비과세 요건이 유지됩니다.

2. 상속주택을 먼저 양도하면 비과세가 될까?

상속으로 인한 일시적 1가구 2주택이라고 해서 상속주택을 먼저 양도할 경우에도 무조건 비과세가 적용되지는 않습니다. 오히려 이 경우는 일반 과세 대상이 되기 쉽습니다.

기존 주택이 조정대상지역에 있고, 상속주택이 수도권일 경우 양도세 비과세는 더욱 어려워지므로 양도 순서를 전략적으로 고민해야 합니다.

• 기존주택을 먼저 양도하는 경우: 상속주택이 주택 수에 포함될 수 있음
• 상속주택을 먼저 양도하는 경우: 1세대 1주택 비과세 요건 충족이 어려울 수 있음

결국 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택의 핵심은 ‘주택 수에서 상속주택이 제외될 수 있느냐’에 달려 있습니다.

 

 

 

3. 절세 방법- 상속주택과 기존 주택 양도 순서

상속으로 인해 부모님의 집을 물려받았는데, 본인이 이미 1주택을 가지고 있다면 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택이 됩니다. 이때 많은 분들이 고민하는 것이 바로 “어떤 주택을 먼저 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있을까?”입니다.

 

결론부터 말씀드리면, 대부분의 경우 기존 보유 주택을 먼저 매도하는 것이 양도세 절세 측면에서 유리합니다. 그 이유는 상속주택이 일정 요건을 충족할 경우 주택 수에서 제외되어 기존 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있기 때문입니다.

 

매도 순서별 세금 차이 요약

매도 순서	세금 영향
기존 주택 → 상속주택 순	상속주택이 요건 충족 시 → 기존 주택 비과세 가능 → 이후 상속주택 양도 시 일반과세
상속주택 → 기존 주택 순	주택 수 산정에서 제외 불가 → 상속주택 양도 시 중과세 적용 가능 → 기존 주택도 비과세 요건 미충족 가능성

 

상속주택 제외 요건 (기존 주택을 먼저 팔고 싶다면)

• 상속 개시일로부터 5년 이내 기존 주택 양도
• 상속주택은 수도권 외 지방에 소재할 것
• 피상속인이 실제 거주한 단독명의 주택일 것
• 공동상속이 아닌 단독상속일 것

이 조건을 충족하면, 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택 중 상속주택은 주택 수에서 제외되고 기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

실무 팁

• 기존 주택이 조정대상지역이라면 전입 + 2년 보유 여부 확인 필수
• 상속주택 위치와 피상속인의 거주 이력도 반드시 체크
• 지방소재 상속주택 + 수도권 아파트 보유자 → 수도권 먼저 매도 유리

즉, 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택이라면 대부분의 경우 “기존 주택을 먼저 매도하는 것”이 세금 측면에서 유리합니다. 단, 보유 및 거주 요건 충족 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으니 전문가 상담 후 전략을 세우는 것이 좋습니다.

 

 

 

4. 마무리 요약

상속으로 인한 일시적 1가구 2주택은 흔히 발생하는 사례이지만, 양도세 비과세 요건이 복잡하여 사전 준비가 매우 중요합니다. 세무사와 상담하여 현재 상황을 정확히 분석하고, 비과세가 가능한 구조로 정리하는 것이 필요합니다.