상속받은 농지 양도소득세 (양도세)

농지를 상속받은 후 이를 매매하게 되는 경우, 생각보다 많은 세금이 부과될 수 있습니다. 특히 양도소득세에 대한 사전 이해가 부족하면 예기치 않은 부담을 떠안을 수 있기 때문에, 정확한 절차와 세율을 미리 확인하는 것이 매우 중요합니다.

이번 글에서는 상속 농지 매매 시 적용되는 양도소득세 계산 방식, 비과세 및 감면 요건, 그리고 주의할 점까지 자세히 정리해보았습니다.

 

 

 

상속 농지 매매 시 과세 기본 원칙

농지를 상속받는 것 자체는 양도소득세 과세 대상이 아닙니다.

하지만 상속받은 농지를 추후 매도하게 되면, 이는 자산의 처분에 해당되므로 양도소득세가 발생합니다.

즉, 농지를 ‘상속으로 취득’ → ‘양도(매매)’하는 경우, 양도 차익에 대해 세금을 내야 합니다.

 

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율

 

 

 

상속 농지의 취득가액 기준은?

상속받은 자산은 피상속인이 취득했던 금액이 아닌, 상속 당시 시가 또는 상속세 과세가액 기준이 취득가액으로 간주됩니다.

 

📌 다음 중 하나를 선택할 수 있습니다

• 상속 당시 감정가액
• 상속재산 평가 시 신고한 가액 (예: 개별공시지가, 감정평가액 등)

이 기준은 향후 양도 시 세금 부담을 크게 좌우합니다. 감정평가를 통해 적정한 가액을 반영하는 것이 절세에 유리할 수 있습니다.

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농지 양도 시 적용 가능한 감면 제도

상속받은 농지가 실제로 농업용으로 사용되었는지에 따라 양도소득세의 부담이 달라질 수 있습니다. 아래 요건을 만족할 경우 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

✅ 8년 자경 감면 요건

• 상속을 받은 후 본인이 8년 이상 직접 농사를 지은 경우
• 또는 피상속인이 사망 전 8년 이상 자경한 경우, 이를 승계해 2년 이상 자경한 경우

→ 양도차익의 최대 80%까지 세액 감면 가능

 

✅ 비사업용 토지 중과세 제외

자경 요건을 충족하지 못할 경우, 비사업용 토지로 간주되어 중과세율(기본세율 + 10~20%)이 적용될 수 있습니다.

하지만 다음 중 하나에 해당되면 비사업용 토지 중과세가 배제됩니다.

• 피상속인이 자경한 기간 포함 8년 이상 농지로 이용한 경우
• 상속인 또는 피상속인이 농업경영체 등록이 되어 있는 경우
• 상속 개시일부터 3년 이내에 농지은행 등에 매도한 경우

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Q&A – 상속 농지 매매 시 궁금한 점들

Q1. 상속받은 농지를 바로 팔면 양도소득세가 많이 나오나요?

👉 네, 바로 팔면 자경 요건을 충족하지 못하므로, 비사업용 토지로 간주되어 중과세가 적용될 수 있습니다.

Q2. 상속세는 이미 냈는데 또 세금을 내야 하나요?

👉 네, 상속세는 상속 당시의 세금이고, 양도소득세는 자산을 팔 때 생기는 소득에 대한 세금입니다. 성격이 다릅니다.

Q3. 상속받은 농지를 농지은행에 파는 건 세금이 덜 나오나요?

👉 일정 요건을 충족하면 비사업용 토지 중과세가 면제될 수 있습니다. 다만 양도차익이 크다면 일반세율로 과세는 됩니다.

 

 

 

양도소득세 절세 전략은?

• 감정평가를 받아 상속 시 기준가액을 명확히 산정
• 가능하다면 자경 기간을 확보해 8년 자경 감면 요건 충족
• 농지은행, 지방자치단체에 매도하여 비사업용 토지 중과세 회피
• 상속 후 3년 이내 매도 시 유리한 특례 적용 가능 여부 확인
• 매도 전 세무사 상담 필수

 

 

마무리하며

상속받은 농지를 매매할 경우 양도소득세는 반드시 발생할 수 있으며, 절세를 위해선 농지 이용 방식과 매도 시기, 감정평가 여부 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

특히 자경 여부는 세율 차이를 크게 만드는 중요한 기준이므로, 상속 후 곧바로 팔지 말고 농지 활용 계획을 세운 후 매도하는 것이 현명합니다. 절세 전략이 필요하다면 세무 전문가의 자문을 받는 것을 강력히 추천드립니다.