종합부동산세 계산기 (공제금액)

종합부동산세(종부세)는 단순한 부동산 보유세가 아닙니다. 2025년 기준, 고가 주택 보유자 및 다주택자에게 큰 영향을 미치는 세금으로, 공시가격, 보유 주택 수, 거주 조건에 따라 세액이 달라집니다.

이번 글에서는 종부세 과세대상, 공제금액, 공시가격확인방법 그리고 종합부동산세 계산기까지 꼭 알아야 할 핵심 정보를 쉽고 빠르게 정리해드리겠습니다.

종합부동산세란

종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지 보유자에게 부과되는 국세입니다.
1주택자라도 공시가격이 일정 수준을 넘으면 종부세 납부 대상이 될 수 있습니다.

1주택자: 고가 주택(공시가격 12억 초과) 보유 시 과세
다주택자: 합산 기준 적용

종합부동산세 과세 대상 및 조건

✔️주택 과세 기준

1세대 1주택자의 경우, 소유하고 있는 주택의 공시가격이 12억 원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상이 됩니다.
즉, 공시가격 12억 원 이하의 주택을 보유하고 있다면 종부세 부담이 발생하지 않지만, 이를 초과하는 순간 초과분에 대해 세금이 부과됩니다.

반면에 2주택 이상을 보유한 다주택자는 보유 주택들의 공시가격을 모두 합산하여, 그 합산 금액이 9억 원을 초과할 경우 종합부동산세 과세 대상이 됩니다. 다주택자는 1주택자보다 기준 금액이 낮아 부담이 더 크기 때문에 사전에 종합 부동산세 계산을 해보는 것이 필요합니다.

1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 과세
2주택 이상 보유자: 주택 공시가격 합산 9억 원 초과 시 과세

주의할 점은, 다주택자는 주택 한 채당 개별 공시가격이 아니라 모든 주택의 공시가격을 합산한 금액을 기준으로 과세 여부를 판단한다는 것입니다.

✔️토지 과세 기준

토지의 경우, 용도에 따라 과세 기준이 다르게 적용됩니다.

종합합산토지
나대지, 잡종지 등 활용되지 않고 있는 토지는 공시가격 5억 원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상이 됩니다.
종합합산토지는 사용 용도가 정해져 있지 않은 토지로서, 세법상 별도로 관리되고 있습니다.
별도합산토지
상가나 사무실 등 부속된 토지, 즉 수익형 부동산의 부속 토지에 해당하는 경우에는 공시가격 80억 원을 초과할 때 과세 대상이 됩니다. 별도합산토지는 상업용이나 업무용 건물에 따라 부속된 토지로, 일반적인 주택 토지와는 다른 기준을 적용받습니다.
종합합산토지(나대지, 잡종지 등): 공시가격 5억 원 초과
별도합산토지(상가, 사무실 부속 토지 등): 공시가격 80억 원 초과

참고로, 토지는 주택과 달리 공시가격 기준이 높지만, 대형 부동산 투자자나 상가 소유자에게는 큰 세금 부담으로 작용할 수 있으니 주의가 필요합니다.

📢 공시가격 확인하는 방법

주택의 공시가격은 종부세 과세 여부를 판단하는 핵심 지표입니다.
단독주택: 개별 단독주택 공시가격 확인 👉바로가기
공동주택(아파트): 공동주택 공시가격 확인 👉바로가기

국토교통부 부동산공시가격알리미에 접속해 주소 입력 후 해당 주택 공시가격을 확인합니다.

종합부동산세 공제금액과 과세 기준

2025년 종합부동산세 공제금액은 다음과 같습니다.

유형	공제금액
1세대 1주택자	12억 원 공제
다주택자	9억 원 공제
종합합산토지	5억 원 공제
별도합산토지	80억 원 공제

종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 세금이지만, 특정 요건을 충족하면 세액을 크게 줄일 수 있는 추가공제 제도가 마련되어 있습니다. 대표적으로는 만 60세 이상 고령자 공제와 5년 이상 장기보유자 공제가 있습니다.

✅ 만 60세 이상 고령자 공제

종합부동산세 납부 대상자가 만 60세 이상이라면 일정 비율만큼 세액 공제를 받을 수 있습니다.

만 60세 이상 65세 미만: 20% 공제
만 65세 이상 70세 미만: 30% 공제
만 70세 이상: 40% 공제

이처럼 고령자일수록 세액공제 비율이 높아지며, 종부세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 단, 고령자 공제는 본인이 실제로 주택을 소유하고 있고, 해당 주택에서 실거주 중인 경우에 한해 적용됩니다.

✅ 5년 이상 장기보유자 공제

또한, 해당 주택을 5년 이상 보유한 경우에도 추가로 세액 공제를 받을 수 있습니다.

5년 이상 10년 미만 보유: 20% 공제
10년 이상 15년 미만 보유: 40% 공제
15년 이상 보유: 50% 공제

장기 보유 기간이 길수록 공제율이 높아져, 종부세 부담을 더욱 낮출 수 있습니다. 장기보유 공제 역시 주택 소유자가 실제로 계속 보유하고 있었던 경우에만 인정되며, 중간에 주택 수 변동이 있으면 혜택이 제한될 수 있습니다.

✅ 고령자 공제 + 장기보유 공제 병행 적용 가능

가장 중요한 점은, 고령자 공제와 장기보유 공제를 중복 적용할 수 있다는 것입니다.
두 공제를 합산하여 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있습니다.

예를 들어,

만 70세 이상 고령자이면서
주택을 15년 이상 보유한 경우라면
→ 고령자 공제 40% + 장기보유 공제 50%를 합산하여
→ 총 80% 세액공제가 가능합니다.
(단, 합산 공제 한도는 80%를 초과할 수 없습니다.)

이 제도를 활용하면 고가 주택 보유자라도 실제 납부하는 종부세를 대폭 줄일 수 있습니다.