일시적 1가구 2주택 비과세 예외 총정리

목차

 

양도소득세를 줄이기 위한 대표적인 방법으로 일시적 1가구 2주택 비과세 제도가 있습니다. 하지만 모든 2주택 상황에 이 제도가 적용되는 것은 아닙니다.

특히 상속, 혼인, 재건축, 분양권 등으로 인해 일시적으로 2채를 보유하게 된 경우에는 일반적인 비과세 요건이 적용되지 않거나, 특례 규정을 별도로 충족해야 합니다.

 

이번 글에서는 국세청 최신 기준에 따라 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않는 대표 사례들을 정리해드립니다.

 

 

 

1. 상속으로 인한 주택 취득

 

 

상속으로 주택을 취득해 2주택이 된 경우, 일반적인 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 적용되지 않습니다.

그러나 상속받은 주택이 다음 요건을 충족하면 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다

• 상속개시일부터 5년 이내 양도
• 지분 40% 이하 또는 소액주택 (공시가격 6억 이하/비수도권 3억 이하)

이러한 경우는 일시적 1가구 2주택 특례 대신 ‘상속주택 특례’로 적용되므로, 사전 상담이 꼭 필요합니다.

 

2. 혼인으로 인한 주택 수 합산

결혼으로 인해 부부가 각각 주택을 소유한 경우, 합산하면 2주택이 됩니다. 이때도 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 바로 적용되진 않습니다.

다만, 아래 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다

• 혼인 후 5년 이내 1주택을 처분
• 해당 주택은 2년 이상 보유 및 거주 요건 충족

따라서 혼인을 앞두고 주택을 보유하고 있다면, 주택 처분 계획을 미리 수립해야 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

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3. 재개발·재건축으로 인한 주택 추가

기존 주택 보유자가 재건축이나 재개발로 인해 입주권 또는 새 아파트를 추가로 보유하게 되는 경우에도 주의가 필요합니다.

이 경우는 일시적 1가구 2주택으로 간주되지 않으며, 다음 요건을 충족해야만 비과세가 적용됩니다:

• 입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도
• 기존 주택 실거주 1년 이상

즉, 입주권 보유로 인한 2주택 상태는 일반적인 ‘이사 목적’과는 다르게 해석되므로 반드시 세법 해석을 확인해야 합니다.

 

4. 분양권·오피스텔 등 비주택성 자산 포함 여부

분양권, 오피스텔 등은 원래 비주택 자산이지만, 실제 거주 여부에 따라 ‘주택’으로 간주될 수 있습니다.

대표적인 경우는 다음과 같습니다

• 분양권은 2021년부터 주택 수에 포함됨 (조정지역 내)
• 오피스텔이 실제 거주용으로 사용된 경우 주택으로 간주

따라서 오피스텔 전입 및 실제 거주 기록이 있다면 주택 수에 포함되며, 일시적 1가구 2주택 비과세 적용이 불가할 수 있습니다.

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5. 정리하며: 예외 사례는 ‘특례’가 따로 존재

요약하자면, 아래와 같은 상황에서는 일반적인 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이 적용되지 않거나 제한됩니다

• 상속 주택 보유 → 상속 특례 검토
• 혼인으로 주택 수 증가 → 혼인 합산 특례 적용 여부 판단
• 재건축·재개발로 인한 입주권 발생 → 입주권 특례 적용
• 분양권·오피스텔 보유 → 주택 간주 여부 검토

이러한 사례는 세무적으로 민감하기 때문에, 국세청 해석사례나 세무사 상담을 통해 개별 판단을 받는 것이 안전합니다.