상생임대주택 특례 (비과세 요건)

목차

2021년 말부터 시행된 상생임대주택 제도는 기존의 1세대 1주택 실거주 요건을 충족하기 어려운 집주인에게 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 기회를 제공합니다.
2025년 현재, 다주택자에 대한 세부담이 다소 완화되었지만 상생임대주택 비과세 특례는 여전히 절세 전략의 핵심으로 꼽히고 있습니다.

이 글에서는 제도의 법적 요건부터 실무 쟁점까지 정리된 정보형 콘텐츠로 안내드립니다.

 

 

 

상생임대주택 제도란?

상생임대인 제도는 정부가 무주택 서민의 주거 안정을 위해 도입한 제도로, 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고 일정기간 임대를 유지하면 1세대 1주택 비과세 요건 중 ‘2년 실거주 요건’을 대체할 수 있도록 인정해주는 제도입니다.

 

 

 

상생임대주택 비과세 혜택을 받기 위한 6가지 요건

1. 상생임대차계약 체결기간

2021.12.20 ~ 2024.12.31 사이에 계약을 체결한 임대차여야 합니다.

 

2. 임대개시일

계약 체결일과 같거나 직후에 임대가 개시되어야 하며, 계약만 체결되고 실제 임대가 이루어지지 않은 경우는 해당되지 않습니다.

 

3. 임대료 인상률 제한

직전 임대차계약 대비 임대료 인상률이 5% 이내여야 하며, 월세가 포함된 경우 환산보증금(월세 × 100) 기준으로 비교합니다.

 

4. 임대기간 2년 이상

상생임대차계약 기준으로 2년 이상 임대를 유지해야 하며, 1개월 미만 차이는 민법상 ‘월 단위 계산’으로 충족될 수 있습니다.

 

5. 직전임대차계약 요건

상생임대차계약 전에 체결된 계약으로, 해당 계약이 없거나 임대료 인상 폭이 과도했다면 상생임대주택으로 인정되지 않을 수 있습니다.

 

6. 1세대 1주택 상태 유지

일시적 2주택, 상속주택, 임대사업자 말소 등 특례 규정이 적용되는 경우 예외 인정이 가능할 수 있습니다.

 

 

 

상생임대주택 실무상 자주 혼동되는 쟁점 5가지

1. 계약갱신청구권도 상생임대차로 인정될까?

→ 인정됩니다. 단, 인상률 5% 이내 유지 조건은 필수입니다.

 

2. 계약은 2년인데 5개월 일찍 퇴거했어요. 인정될까요?

→ 1개월 미만 단축은 1개월로 간주되며, 이후 잔여기간을 임대료 동결 조건으로 유지하면 충족될 수 있습니다.

 

3. 보증금에서 월세 전환한 경우 계산법은?

→ 보증금 + 월세×100 기준으로 비교하여 5% 이내면 인정됩니다.

 

4. 상생임대차 2년이 안 끝났는데 양도해도 되나요?

→ 잔금일 기준으로 2년 요건을 충족한 경우만 비과세 적용이 가능하며, 단순 계약 체결만으로는 부족합니다.

 

5. 분양권 잔금일에 받은 전세금으로 잔금 치렀는데요?

→ 이 경우는 전세 계약이 잔금 충당 목적으로 해석되어 직전임대차계약으로 인정되지 않을 수 있습니다.

 

 

 

상생임대주택 vs 다른 특례 병행 가능성

상황	병행 적용 가능 여부
상속주택 + 상생임대주택	✅ 가능 (공동상속주택 특례 활용 시)
단기임대 말소 후 상생임대 적용	✅ 가능 (임대사업자 등록 여부 무관)
장기보유특별공제와 병행	✅ 가능, 단 ‘거주 요건’ 별도 판단
분양권 상태에서 전세 후 양도	❌ 제한적 (최초 계약 인정 어려움)

 

 

 

 

상생임대주택 인정이 어려운 대표 사례

1. 임대료를 연 5% 초과 인상한 경우

상생임대주택은 임대료 인상률이 연 5% 이내여야 합니다. 이를 초과해 임대료를 올린 경우, 요건을 충족하지 못해 세제 혜택에서 제외됩니다.

 

2. 잔금 마련을 위한 형식적 계약인 경우

잔금 지급을 목적으로 임차인을 급하게 구해 계약만 체결한 경우, 실거주 목적이 아니라고 판단되어 상생임대주택으로 인정되지 않을 수 있습니다.

 

3. 임대차계약 기간이 2년 미만인 경우

계약기간이 1년, 1년 6개월 등 2년 미만인 경우에는 요건을 충족하지 못합니다. 상생임대는 최소 2년 계약이 기본 조건입니다.

 

4. 실제 임대 없이 계약서만 작성한 경우

임차인이 실제로 거주하지 않고 계약서만 작성된 경우, 허위 계약으로 간주되어 상생임대주택에서 제외됩니다. 실거주 여부가 핵심입니다.

 

 

 

 

마무리 요약

상생임대주택 제도는 실거주 요건을 대신할 수 있는 절세 전략으로 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하지 못하는 분들에게 매우 유용한 제도입니다.
하지만 요건을 충족하지 못하면 비과세는 물론 중과세 대상이 될 수 있기 때문에, 계약 조건, 임대기간, 임대료 증액률, 잔금일 등 꼼꼼한 사전 검토가 반드시 필요합니다.

 

 

 

함께 보면 좋은 콘텐츠

- 1가구 2주택 비과세 요건 총정리
- 양도세 자동계산기 사용법 완전 정리