1가구 2주택 매도 순서, 어떤 집을 먼저 팔아야 할까?

“두 채 중 어떤 집을 먼저 팔아야 절세가 될까?”
1가구 2주택자는 집을 매도할 때 매도 순서에 따라 양도세가 완전히 달라집니다. 특히 비과세 요건, 실거주 기간, 장기보유특별공제 등을 고려하면 순서 하나로 수천만 원 차이가 나죠.

이번 글에서는 1가구 2주택 매도 시 어떤 집을 먼저 파는 게 유리한지 판단하는 방법과 실제 시뮬레이션 기준을 안내해드립니다.

 

이 글은 「1가구 2주택 세금 시리즈」의 세부 콘텐츠 입니다.
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📌 어떤 기준으로 먼저 팔아야 할까?

매도 순서를 결정할 때 고려해야 할 요소는 다음과 같습니다.

• 실거주 요건 충족 여부 (2년 이상 실거주했는가?)
• 장기보유특별공제 적용 여부 (보유 + 거주 기간 얼마나?)
• 현재 집값 대비 양도차익 규모
• 다음 매도 집의 비과세 가능성
• 보유 기간 중 중과세율 적용 가능성 (조정대상지역 여부)

이 요소들을 비교해 보면 ‘절세 가능한 집부터 먼저 매도’ 혹은 ‘비과세 혜택을 먼저 받는 집부터 매도’하는 전략이 나옵니다.

 

 

 

🧮 실전 시뮬레이션 예시

🔎 A주택: 실거주 3년, 보유 8년, 시세차익 2억 원

🔎 B주택: 실거주 1년, 보유 5년, 시세차익 3억 원

• A주택 먼저 매도: 장특공 + 비과세 가능 → 양도세 거의 없음
• B주택 먼저 매도: 비과세 불가 + 중과 대상 → 양도세 5천만 원 이상

➡ A를 먼저 팔고, B는 실거주 기간을 늘린 후 매도하면 양쪽 다 절세 가능

 

 

 

💡 이런 경우라면 이렇게 매도하세요

• 실거주 요건이 충족된 집부터 매도 → 비과세 적용
• 양도차익이 작고 세율 낮은 집부터 매도 → 세금 총량 절감
• 보유기간이 짧은 집부터 매도 → 장특공 손해 줄이기
• 조정대상지역인 집은 나중에 매도 → 중과 피하기

순서만 바꿔도 결과는 완전히 달라집니다. 집의 가치가 아니라, 보유·거주 이력과 지역 요건을 함께 보아야 전략이 됩니다.

 

 

 

💡먼저 팔 집은 ‘가장 유리한 집’입니다

어떤 집을 먼저 팔지 결정하는 건 단순한 선택이 아니라 전략입니다. 무조건 오래 가진 집이 유리하지도 않고, 비싸게 팔리는 집이 먼저여야 할 이유도 없습니다.

실거주 + 장특공 + 비과세 가능성이 모두 갖춰진 집부터 매도하고, 나머지 집은 계획적으로 실거주 요건을 채워서 매도 순서를 조율하는 것이 절세의 핵심입니다.

 

 

 

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