상생임대주택 비과세 요건 총정리

목차

상생임대주택 비과세 제도는 실거주 요건 없이도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 대표적인 절세 제도입니다.

 

특히 1세대 1주택자라면 상생임대주택을 활용하여 실거주하지 않아도 상생임대주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 구조로 설계되어 있습니다. 아래에서 상생임대주택 비과세를 받기 위한 구체적인 요건과 절세 전략, 주의사항을 상세히 안내드립니다.

 

 

 

1.상생임대주택 비과세 제도란 무엇인가요?

상생임대주택 비과세 제도는 임대인이 임차인과 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 상생임대차계약을 체결하면, 2년 실거주 요건 없이도 상생임대주택 비과세를 적용받을 수 있는 제도입니다. 상생임대주택은 실거주가 어려운 1세대 1주택자에게 유리한 방식으로, 세제혜택을 받기 위한 실질적인 대안으로 주목받고 있습니다.

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2.상생임대주택 비과세 요건 정리

• 1세대 1주택 보유자
  상생임대주택 비과세는 1세대 1주택 보유자에 한하며, 기준시가 12억 원 이하 주택에 적용됩니다.
• 직전 임대차계약 유지
  상생임대주택의 직전 임대차계약은 1년 6개월 이상 유지되어야 상생임대주택 비과세 요건 중 하나로 인정됩니다.
• 상생임대차계약 체결
  상생임대주택 비과세 특례는 직전 계약 종료 후 1개월 내, 임대료 인상률 5% 이하로 상생임대차계약을 체결해야 적용됩니다.
• 계약 체결 및 임대개시 시점
  상생임대주택은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 상생임대주택 비과세 요건에 부합합니다.
• 특례 신청서 제출
  상생임대주택 비과세 혜택을 받으려면 주택 양도 후 2개월 내 비과세 특례 신청서를 제출해야 합니다.

 

 

3.상생임대주택 비과세 FAQ

Q. 기존 임차인과 재계약해도 상생임대주택 비과세가 적용되나요?

A. 가능합니다. 동일 임차인과 5% 이내 인상 조건으로 계약하면 상생임대주택으로 인정되며, 상생임대주택 비과세가 적용됩니다.

Q. 임대료를 5% 초과 인상하면 상생임대주택 비과세가 안 되나요?

A. 네, 5%를 초과하면 상생임대주택 요건을 충족하지 못하므로 상생임대주택 비과세 혜택이 배제됩니다.

Q. 상생임대주택의 기존 임대차계약이 승계된 경우에도 인정되나요?

A. 아닙니다. 상생임대주택 비과세는 새로운 소유자가 직접 체결한 계약만 인정되며, 기존 계약 승계는 요건에서 제외됩니다.

 

 

 

4.상생임대주택 비과세 절세 포인트

• 장기보유특별공제와 병행 가능
  상생임대주택 비과세와 장기보유특별공제는 동시 적용 가능합니다. 실거주가 없어도 상생임대주택 요건만 충족되면 거주요건을 면제받습니다.
• 임대계약서·이체내역 보관
  상생임대주택 계약 조건 충족 여부는 이체 내역과 계약서로 증명해야 상생임대주택 비과세 혜택을 안정적으로 받을 수 있습니다.
• 계약 공백 없는 체결
  직전 계약 종료 후 1개월 초과 시 상생임대주택 비과세 요건이 무효가 되므로, 반드시 연속성 유지가 중요합니다.
• 등기부 기준 취득일 확인
  상생임대주택 비과세 요건은 등기부상 취득일 이후에 체결된 임대차계약만 유효합니다.

 

 

5.상생임대주택 비과세 주의사항과 오해

• 묵시적 갱신이면 무조건 인정된다? → 조건부 인정
  상생임대주택 비과세 요건으로 인정되기 위해선 묵시적 갱신도 임대료 인상률 5% 이하 조건을 만족해야 합니다.
• 보증금만 올리면 괜찮다? → 전체 인상률 기준
  상생임대주택은 보증금과 월세 환산 합산 인상률이 5% 이하이어야 상생임대주택 비과세가 인정됩니다.
• 계약서만 작성하면 된다? → 신고와 개시일 중요
  상생임대주택은 계약서 외에도 신고일·개시일 일치가 중요하며, 그렇지 않으면 상생임대주택 비과세가 부인될 수 있습니다.

 

 

6.상생임대주택 비과세 미적용 사례 모음

• 임대료 인상률 초과
  월세를 6% 인상해 상생임대주택 계약을 체결했지만, 상생임대주택 비과세 요건을 초과하여 과세 처분됨.
• 임차인 교체
  기존 임차인이 아닌 새로운 세입자와 계약해 상생임대주택으로 인정받지 못해 상생임대주택 비과세 탈락.
• 계약 공백 발생
  직전 계약 종료 후 상생임대차계약이 1개월 이상 늦어져 상생임대주택 비과세 요건 미충족.
• 계약서 누락
  실제 인상은 없었으나 계약서와 확정일자 자료 누락으로 상생임대주택 비과세 배제됨.

 

 

7.상생임대주택 비과세 절세 전략 요약

1. 상생임대주택 계약은 임대료 인상률 5% 이내로 체결
2. 계약 공백 없이 연결하여 상생임대주택 비과세 요건 충족
3. 임대료 인상 내역은 명확히 이체하고 증빙 자료 보관
4. 상생임대주택 비과세 특례 신청은 양도 후 2개월 내 제출

 

 

8.상생임대주택 비과세 마무리 정리

상생임대주택은 거주 요건을 채우지 못한 1세대 1주택자에게 유용한 대안입니다. 특히 상생임대주택 비과세 제도는 계약 관리, 신고 시기, 요건 해석 등에서 실수를 줄이면 충분히 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 상생임대주택 비과세를 계획하고 있다면 지금부터라도 계약 구조를 점검하고 준비하시길 권장드립니다.

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