양도소득세는 부동산을 보유한 이들에게 있어 가장 민감한 세금 중 하나입니다. 특히 실거주 목적의 이사로 인해 일시적으로 두 채의 주택을 보유하게 되는 경우, ‘일시적 1가구 2주택’에 해당할 수 있는데요.
이 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 반드시 정해진 요건을 충족해야만 적용됩니다. 이번 글에서는 2025년 최신 기준을 반영하여 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 자세히 정리해드립니다.
일시적 1가구 2주택이란?
양도소득세는 부동산을 소유한 사람이라면 반드시 알아야 하는 대표적인 세금입니다. 특히 이사를 계획하며 일시적으로 두 채의 주택을 보유하게 되는 경우, '일시적 1가구 2주택'이라는 특별한 규정이 적용될 수 있습니다.
이는 다주택자와 달리 일시적 주택 중복 보유 상황으로 구분되며, 일정 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.
하지만 2025년 기준으로 부동산 세법이 크게 강화되면서 적용 요건이 매우 엄격해졌습니다. 특히 조정대상지역 여부, 실거주 기간, 취득·양도 순서 등이 꼼꼼히 검토되지 않으면 비과세 적용이 거절될 수 있습니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (2025년)
2025년 기준 일시적 1가구 2주택 비과세 적용을 위해서는 아래 네 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
✔ 비과세 필수 요건
- 기존 주택 보유 기간: 2년 이상
- 신규 주택 취득 시점: 기존 주택 취득 1년 이후
- 기존 주택 양도 시한
- 비조정대상지역: 신규 주택 취득 후 3년 이내
- 조정대상지역: 신규 주택 취득 후 2년 이내
- 조정대상지역 신규 주택 실거주 요건: 2017년 8월 3일 이후 취득 시 2년 실거주 필수
이 4가지 요건은 모두 충족해야 일시적 1가구 2주택으로 적용되며, 하나라도 어길 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 적용 예외 사례
✔ 예외 사례
- 상속으로 인한 주택 취득
- 혼인으로 인한 주택 합산
- 재개발·재건축으로 인한 주택 추가
- 분양권, 오피스텔 등 비주택 포함 여부
✔ 주의할 점
- 2024년부터 1세대 1주택 비과세 한도 12억으로 상향
- 12억 초과분 양도차익 발생 시 → 초과 금액에 대해서는 양도세 발생
- 지역 구분, 실거주 기간, 취득 순서, 양도 시점 철저히 관리 필요
실전 사례로 보는 일시적 1가구 2주택 비과세 적용 여부
일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 이해만으로는 다소 복잡할 수 있기 때문에, 실제 사례를 통해 구체적으로 살펴보는 것이 도움이 됩니다.
사례 ①: 모든 요건 충족 → 비과세 적용 가능
30대 직장인 A씨는 2018년 3월에 서울 강동구에 있는 아파트를 구입해 실거주하며 5년간 거주해왔습니다. 이후 자녀 교육 문제와 출퇴근 시간을 고려해, 2023년 6월 경기도에 새 아파트를 분양받아 입주하게 되었습니다.
A씨는 기존 서울 아파트는 즉시 처분하지 않고, 경기도 아파트에서 2년 동안 실거주한 뒤, 2025년 4월에 서울 아파트를 양도했습니다.
이 경우 A씨는 아래와 같은 조건을 모두 충족했습니다
- 기존 서울 아파트를 2년 이상 보유 (5년)
- 기존 아파트 취득 1년 이후 신규 주택 취득 (5년 후 경기도 아파트 취득)
- 신규 주택(경기도 아파트) 취득 후 2년 이내 기존 주택(서울 아파트) 양도
- 신규 주택이 조정대상지역이므로 2년 실거주 요건도 충족
→ 따라서 A씨는 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 모두 충족하여, 서울 아파트 양도 시 양도세를 전액 면제받을 수 있었습니다.
이처럼 주택 이동 과정에서 순서를 지키고, 실거주 요건까지 충족했다면 절세가 가능합니다.
사례 ②: 취득 순서 오류 또는 실거주 요건 미충족 → 비과세 불가
B씨는 2022년 10월에 경기도에 있는 아파트를 신규로 분양받고 입주했으며, 이후 2023년 5월에 서울 송파구에 있던 부모 명의의 아파트를 증여받아 단독 명의로 변경했습니다. 경기도 아파트는 조정대상지역이며, 실거주는 하지 않고 월세를 주고 있는 상태였습니다.
이후 2025년 3월, B씨는 서울 아파트를 매도하며 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 기대했지만, 국세청으로부터 비과세 혜택이 불가하다는 통보를 받았습니다.
그 이유는 다음과 같습니다
- 기존 주택과 신규 주택의 취득 순서가 역전됨 (신규 수원 아파트 → 기존 서울 아파트 취득)
- 신규 주택인 경기도 아파트에 2년 실거주 요건을 충족하지 못함 (전세 놓음)
→ 이 경우 B씨는 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 중 ‘취득 순서’와 ‘실거주 요건’을 모두 위반한 사례로, 양도소득세 전액이 과세 대상이 됩니다.
이처럼 아무리 짧은 기간 2주택을 보유했더라도, 조건을 하나라도 충족하지 못하면 비과세는 불가능하며 오히려 불이익을 초래할 수 있습니다.
2025년 최신 개정사항 요약
- 조정대상지역 일부 해제 (2025년 상반기 기준)
- 실거주 요건은 여전히 유지 중
- 양도세 비과세 한도는 12억으로 상향
이처럼 세법은 해마다 변경되므로, 국세청 홈택스나 전문가 상담을 통해 최신 정보를 반드시 확인해야 합니다.
세무 전략이 곧 절세의 지름길
일시적 1가구 2주택 비과세 혜택은 정해진 조건을 충족할 경우 합법적으로 양도세 수천만 원을 절세할 수 있는 유용한 제도입니다. 그러나 조건 하나라도 누락되면 전액 과세가 될 수 있으니, 사전에 취득·양도 계획을 철저히 세우는 것이 가장 중요합니다.
👉 꼭 확인하세요!
- 조정지역 여부
- 실거주 기간
- 주택 간 취득 순서
- 양도 시점
더 자세한 계산은 국세청 홈택스 ‘양도소득세 자동계산’ 서비스를 통해 확인하거나, 세무 전문가와 상담을 받는 것을 추천드립니다.