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주택을 두 채 이상 보유하고 있을 경우, 일반적으로는 다주택자로 분류되어 양도소득세 등에서 불이익을 받을 수 있습니다. 그러나 예외적으로 일정 조건을 충족하는 주택은 주택 수 산정에서 제외되어, 1가구 1주택자로 간주될 수 있습니다.
아래에서는 1가구 2주택 상태임에도 불구하고, 주택 수에서 제외되는 대표적인 주택 유형과 그 조건들을 정리하였습니다.
1. 저가 주택
기준 시가가 1억 원 이하인 주택은 주택 수에 포함되지 않습니다. 이 기준은 주택 가격이 낮고 세금 부담의 실익이 적은 주택을 다주택자로 간주하지 않기 위해 마련된 것입니다. 주로 지방 주택이나 노후된 소형 아파트가 해당될 수 있으며, 공시가격이 아닌 기준 시가를 기준으로 판단합니다.
2. 농어촌 주택
농어촌 지역에 위치한 일정 기준 이하의 주택은 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 도시 인구 집중을 완화하고 농촌 정착을 유도하기 위한 조치로, 면적 기준 및 용도 요건 등이 충족되어야 합니다. 단순한 세컨드하우스 목적이 아닌 실사용 여부가 중요합니다.
3. 임대 주택
임대 목적으로 5년 이상 보유하며, 임대사업자로 등록된 주택은 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 단순 임대만으로는 해당되지 않으며, 정식 등록과 요건 충족이 필요합니다. 특히 주택 규모와 임대 기간에 대한 제한이 적용되며, 이를 모두 만족할 경우 다주택자 판정에서 제외됩니다.
4. 복지 목적 주택
어린이집, 노인복지시설 등 복지시설로 사용되는 주택은 주택 수에 포함되지 않습니다. 해당 주택은 단순 주거 공간이 아닌 복지 시설로 등록되어야 하며, 일정 기간 이상 해당 용도로 사용된 기록이 있어야 합니다. 이 조건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
5. 일시적 2주택
기존 주택을 처분하기 전에 신규 주택을 구입한 경우, 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 주택 수에서 제외됩니다. 일반 지역은 3년, 조정대상지역은 2년 이내 기존 주택을 양도해야 하며, 실거주 요건 등도 충족해야 비과세 요건을 인정받을 수 있습니다.
6. 상속 주택
상속을 통해 주택을 추가로 취득한 경우, 기존 보유 주택 외에 상속 주택이 1채라면 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 불가피한 사유로 인한 다주택 상황을 고려한 조치이며, 상속 개시일 이후 일정 기간 내 매도 시 비과세 적용 여부도 검토할 수 있습니다. 단, 상속 주택이 2채 이상일 경우에는 제외 대상이 아닙니다.
7. 기타 제외되는 주택
주거 목적이 아닌 다음과 같은 유형의 주택도 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
- 근로자 기숙사 등 특수 용도 주택
- 장기간 방치된 폐가 등 사용 실적이 없는 주택
- 종교단체 또는 법인 명의의 사택
이들은 실거주 목적이 없거나 공익적 용도가 있는 경우가 많아, 세법상 주택 수에서 배제될 수 있습니다.
8. 마무리하며
1가구 2주택이라고 해도 모든 경우에 불이익을 받는 것은 아닙니다. 보유 주택이 주택 수 제외 요건을 충족하는지 여부를 확인하고, 이를 바탕으로 양도소득세 등 세금 문제를 합리적으로 대응하는 것이 중요합니다.
정확한 기준을 바탕으로 자신의 주택 상황을 점검하고, 필요 시 전문가의 상담을 통해 절세 전략을 마련하시기 바랍니다.